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房地产订价计谋申报.ppt

  中桥地产 2007.03.21 同兴苑订价计谋申报 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 订价说明 ≯ a. 依据订价经历和实践项目各要素对目标客户影响的大年夜小,首 先肯定影响楼价的各个要素,制订出“项目订价影响要素表” ,各要素总分是100分; b. 遴选出与楼盘可停止比拟的3~5个楼盘, 并付与权重,各比 较楼盘权重算计为1; c. 依据规范分,对各要素停止打分,得出本项目和各参考楼盘 的辨别得分; fdc.21ask.com 中管网房地产频道 订价说明 ≯ d. 将本项目得分辨别除以参考楼盘的得分,得出参考价格系数( 公式为参考价格系数本项目得分/参考楼盘得分) ;并将各 楼盘参考系数辨别乘以各参考楼盘的价格,从而得出各楼盘的 参考价格(公式为参考价格=参考系数参考楼盘均价); e. 将各楼盘的参考价格乘以各自的权重,然后相加,得出楼盘的 市场法计算均价【公式为本项目均价=参考价格1权重1+ 参考价格2权重2++参考价格n权重n】。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 对本项目所处片区房地产市场的需求要素停止详实的剖析,从众 多影响订价的要素中,选出12大年夜项直接或直接影响本项目价位的 主要要素,而且依据影响水平大年夜小,辨别付与权重。 1、天文位置、交通状况规范分14分,本项目得分12分。 天文位置是影响物业订价的主要要素之一,地段是决定物业综合 本质的主导条件。本项目标目标客户群以项目周边、二次置业者 和投资者为主,十分重视位置的便利及片区的开展计划,所以赋 予权重14分。 本项目所处片区,因为价位较高,颇受周边置业者欢迎。但片区 的开展性计划基本昏暗,全部交通状况优胜,所以评分为12分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 2、贸易效劳装备规范分10分,本项目得分7分。 室庐物业周边的贸易效劳装备配套可否完整,对室庐物业的影响 尤其主要,亦是决定客户层的影响要素之一。项目所处片区给人 认为相对较为好,客户会更重视商服配套,所以付与权重10分。 本项目客户主要为住家,主要思考周边生活装备配套状况。比如 超等市场、大年夜型百货商场、酒楼、银行、邮局等。本项目今朝的 贸易配套,生活配套通俗所以评分为7分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 3、教导装备规范分7分,本项目得分6分。 由幼儿园至中学的教导配套,是有后代客户购房的主要思考要素 。对本项目来讲,因为大年夜少数置业客户都是作住家用,所以幼儿 园和小学的便利性和教授教化质量对楼盘发卖也有相当影响。因此赋 予权重7分。 本项目周边教导设配套完美,教导软情况通俗,所以评分为6分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 4、园林、景不美观规范分10分,本项目得分5分。 随着生活水平的不时提高,寓居水准也响应晋升。愈来愈多的置 业者在选购住房时对景不美观及小区园林方面更加存眷。具有景不美观及 优胜园林的物业价值常常高于片区同类物业,因此付与权重10分 。 本项目没有优胜的天然景不美观情况,项目园林设计方面较为复杂, 所以评分为5分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 5、周边情况规范分8分,本项目得分6分。 指项目周边的卫生情况及人文状况,直接影响物业之层次。最近几年 来置业者在置业时对寓居情况的请求日趋增高,如周边情况整洁 幽美、周边居平易近本质初等方面,都邑让买家发生对自己身份的认 同感,从而乐于购置,因此付与权重8分。 本项目旁边主要为寓居区,卫生情况通俗,生活力氛相对较好,所 以评分为6分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 6、范围规范分8分,本项目得分3分。 依据了解,大年夜少数置业人士十分重视物业的范围。特别是室庐项 目,假设具有范围大年夜、人口多、寓居气氛浓重、公共活动空间开 阔和各类配套装备完整等优势,必将会遭到买家的不合承认。 因此付与权重8分。 本项目总占地3810M2平方米,总修建面积约15008平方米, 属于小盘楼盘,外部配套缺少,寓居气氛不浓,所以评分为3分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 7、户型规范分9分,本项目得分6分。 户型结构可否公道实用,也是购房者思考的一个主要要素。分歧 地段定位的楼盘对户型结构的请求不尽相支撑处于城市中间地 段的中大年夜户型而言,主要请求户型紧对付理、应用率高无糜费面 积;而关于中大年夜户型而言,则主要请求宽阔温馨、厅房开间及每 居室面积都适应大年夜户人家需求。本项目以复式、四房为主,客户 欲望户型公道应用,请求较高,因此付与权重9分。 本项目虽为为单一户型,但户型设计通俗,比拟契合衡阳现形状 花费者,接受水平通俗高。所以评分为6分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 8、工程进度规范分9分,本项目得分4分。 买家在选购住房时,多偏向购置准现楼或现楼,在选择购置楼花 物业多心存疑虑,特别是对一些有名度不高的开辟商开辟的物业 ,顾忌尤其严重。此项要素对置业选择性影响较大年夜,因此付与权 重9分。 今朝本项目标工程进度才刚开工,工程进度未能表现。所以评分 为7分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 9、外部计划、物业装备规范分6分,本项目得分5分。 指楼盘的功用划分,外部配套装备等条件。随着社会开展和科技 提高,智能化装备和会所装备也已成为室庐提高层次的主要砝码 。本项目目标客户以二次置业者为主,主要寓居质量的改良,此 项请求比拟高。因此付与权重6分。 本项目固然在全部计划设计上表现通俗,但对户型设计和贸易规 划方面的设备上具有较高的预期。所以评分为5分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 10、物业办理规范分8分,本项目得分7分。 物业办理已成为置业者购房时的需要思考要素。物业办理效劳完 善,可令买家生活在温馨、平安的情况里,契合置业者寻求平安 的心思。平日来讲,有名的物业办理公司常常成为楼盘发卖的一 个卖点,有添加买家对楼盘决计的感化。本项目所处片区的治安 状况比拟好,客户对此较为在乎。因此付与权重8分。 本项目在小区物业办理此方面,本项目在物业办理配套方面比拟 先辈。所以评分为7分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 11、楼盘笼统规范分8分,本项目得分6分。 假设楼盘的包装到位,市场宣扬胜利,可以建立项目标市场笼统 ,赢得客户的信赖。项目市场笼统除可以促进发卖进度以外, 也对实践发卖价格起到主要的影响感化。因此付与权重8分。 本项目末尾市场履行前,市场笼统要成为外地的一个前锋,所以 客户应当宁愿接受的略高的价位。所以评分为6分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 影响要素剖析 ≯ 12、开展商品牌规范分4分,本项目得分2.5分。 开展商、承建商之信用实力直接影响买家购置物业的决计。随着 房地产市场在规范下走向成熟,市场竞争日趋剧烈,关于开展商 来讲,一个项目标开辟具有两重目标,即在发卖的同时也可逐渐 建立起企业的品牌笼统,从而在以后的发卖中可经过展现自己的 品牌,优胜的诚誉添加产品的附加值,吸引更多的客户存眷品牌 物业。本项目目标客户以首次置业为主,心目中寻求的是中档楼 盘,对此项请求不会太高,因此付与权重4分。 因此固然同兴苑是完整由昌顺地产自力开辟的第一个商住项目, 有名度不高,置业者对开辟商信赖感通俗。所以评分为2分。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 评定准绳 ≯ u 依据最具可比性准绳,从目标客户的角度出发,选择替换性较 强的楼盘作为参考楼盘(室庐以自住型项目作为参考楼 盘世纪名城、熙园、丽天景苑、旺府;(商铺主要选择 周边发卖型的楼盘作为参考丽天名苑、旺府。 u 参考周边邻近性质的楼盘之综合本质及价格水平,应用“市场 比拟法”制订本项目价格(见后详述); u 在给各室庐单位具体订价时,充沛思考景不美观、朝向、户型、通 风透气、噪音、楼层等要素。在协作阶段供给 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 楼盘本质评分≯ 序号评评价项项目满满分丽丽天景园旺府熙园 同兴兴苑 1区位、交通141412812 2商服配套1010767 3教导配套76556 4园林景不美观不美观108595 5周边环边环 境86364 6规范围86686 7户户型结结构97686 8工程进进度96374 9规计划、设装备65465 10物业业办理7656.56 11楼盘盘笼统87656 12发开展商品牌4223.52 算计计10083647868 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 各楼盘权重比拟≯ 项项目称号 项项目 丽丽天名苑旺府 熙园 (X)AB(C) 参考权权重 601030 均价(元/M2)PxPA2551PB1852PC2131 区位、交通141214128 商服配套1071076 教导配套75655 园林景不美观不美观105859 周边环边环 境83636 规范围86668 户户型结结构97768 工程进进度94637 规计划、设装备65546 物业业办理76656.5 楼盘盘笼统86765 发开展商品牌42223.5 算计计100 Qx 68QA83QB64QC78 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 均价计算(室庐) ≯ 经过应用市场比拟法测算, 从营销角度思考建议本项目首次推盘均价为 2018元/平方米 1)修改后各相干楼盘价格Pi’ Pi’QX/QiPi PA’QX/QAPA68/8325512090 PB’QX/QBPB68/6418521967 PC’QX/QCPC68/7821311857 2)各相干楼盘权重取值为Wi WA60 WB30 WC10 PXΣPiWi PA’WAPB’WBPC’WCPD’WDPE’WE 209060185210 196730 1254590185.2 2029.2 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 贸易物业需思考的要素 作为贸易物业我们起首思考其位置,再则思考其运营办理,在次思考其人流量.其他则需 要思考履行的力度,层次,范围,产品设计等等要素. 同比楼盘价格状况 丽天景苑一层铺面发卖价格16000元/M2 旺府一层铺面价格8300元/M2 二层铺面价格3900元/M2 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 裙楼商铺价格测算赋分表 序号评评价项项目满满分丽丽天景园旺府同兴兴苑 1交通位置 30301516 2运营办理 25251214 3范围 552.53 4产品设计 5433 5人流 201899 6层次 5533 7履行 101024 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 商铺均价计算 1)修改后各相干楼盘价格Pi’ Pi’QX/QiPi PA’QX/QAPA52/971600098.58448.7 PB’QX/QBPB52/46.5830098.59142. 5 2)各相干楼盘权重取值为Wi WA30 WB70 PXΣPiWi PA’WAPB’WB 8448.7209142.580 1689.747314 9003.74 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 二楼商铺价格测算 二楼我们将以旺府的价格参照为基础 两个二楼差异性比拟小,因此我们建议2楼的 商铺价格 PB’QX/QBPB52/46.5390098.5 4296 采取低开高走的计谋,建议二楼商铺价格3980 元/M2起价 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 价格定位 ≯ 1)室庐均价为2018元/平方米 2)一楼商铺均价为9000元/平方米 二楼商铺均价为3980员/平方米 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 价格应用计谋 采取低开高走的计谋,提高收盘期认购率 整体低开高走、逐渐降价 风险比拟小衡阳绝大年夜少数楼盘采取“低开高走”价格计谋,将真实的优惠 给到客户,使成交价低于目标均价,可拓宽一局部客户群,关于收盘 期冲刺必然的成交量十分有协助,特别适宜于周边竞争十分剧烈,项 目可替换性特别强的楼盘,真实优惠可以给竞争敌手沉痛的攻击。缺 点是前期让利导致尾盘价格走高,对尾盘消化有必然的难度,或许拖 缓尾盘消化速度。 利好要素和项目自身的完美使得前期价格有下跌空间因为项目发卖周 期比拟短,发卖条件将随着项目工程进度,配套日趋完美、自身项目标 展现性增强及产品本质的晋升等要素影响,有必然的上浮空间。因此 本项目比拟适宜采取“低开高走,逐渐上扬”的价格计谋,控制好发卖节 奏,控制发卖价格,使项目经济价值到达十分化。 上扬趋势建议 正式收盘2000元/M2均价,后视发卖状况,再停止调剂。


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